上周突如其来的狂风骤雨席卷多地，而武珞路豪宅的湖光水院内却是另一番景象。
几十位嘉宾在安缦酒店风格的行政酒廊内，透过150万元的无框玻璃领略了一场艺术盛宴。
这是龙湖·御湖境联合湖北省书法家协会举办的湖北首个水上悬浮艺术画展，艺术家在水上作画、翩翩起舞。
原本这场活动的筹备并没有料到恶劣天气来袭，但短暂的雨水交织让活动演绎出了别样的神韵，与唐代画圣吴道子“以酒液喷洒于画作之上，借酒气赋予画面生命力”异曲同工。
一场雨水，渲染出了豪宅园林与会所的实用美学，而这并不是龙湖第一次在“雨中”作画。
早在两三年前，龙湖就敏锐地洞察到楼市寒冬即将来袭，在行业普遍降标减配准备“过冬”之际，龙湖却推出了比原本TOP级“天字系”更高的产品系——御湖境。
所以，武珞路的御湖境就如同一张巨幅画卷被龙湖展开，伴随新拿下的C地块入市，这幅画卷已经延展到了19万平方米，这是武汉二环内准四代豪宅中非常罕见的宜居规模。
而项目两年持续在武汉3w+豪宅市场占据热销榜第一，就是市场对产品主义的回应。
在我看来，这种持续热销并不是取决于地段核心、地块规模、园林会所体系或者准四代户型设计等单一维度上的高级，而是全维度上的优秀带来的更稀缺的生活价值。
在地产行业，不少房企招聘经常会直接点名要求有龙湖的工作履历，就是对龙湖卓越的行业洞察能力和产品设计能力的一种追求，以这种眼光和执行力做出的产品往往能够以超前的产品升级领跑市场。
比如御湖境所在的武珞路板块，是武汉核心区难得一见集文化、教育、商业、商务、医疗、休闲等多重重要配套于一体的区域。
另外，近年来这里出让的住宅地块极少，体量规模极小，这种反差直接为新房价值带来了天然的优越感。
而在两三年前，龙湖就预见了这一趋势，果断拿下御湖境项目的AB两个地块，并对C地块志在必得。
具体从项目地段看，龙湖·御湖境位于武商梦时代背后、武汉理工大学对面，既有梦时代、群光重磅商业毗邻，又有理工大、华师大学府加持，还有省妇幼和中部战区总医院等优质医疗配套，地段带来的内环优质配套产生了TOP级的生活圈，时间价值与生活品质极高。
从业主圈层看，项目前期调研市场发现高知人群对该片区的改善居住需求旺盛。这些业主的认知层次高，眼界开阔，并且因为在大院办公的习惯，对生活空间的舒适度（包括室内和院内）有着较高的追求。
而事实上，项目根据对已有的769户业主抽样调查发现，不少人是在周边名校、医院等重点单位工作，其中不乏有享受国家特殊津贴的高等人才。
从小区体量看，龙湖·御湖境在已经获取A、B两个地块后，去年又在土拍会上果断拿下C地块，并于近期推出C地块房源，将这幅“画卷”整体延展到了近19万平方米。
武汉近一年不乏核心城区的土地入市，但是地块过小或者不够规整，特别是武昌内环和二环最近两年出让的拥有准四代规划的地块，住宅总建面规模基本只有几万平方米。
而龙湖·御湖境总共近19万平方米是一座中等规模的小区，相当于一般“小而美”热销盘的两三倍。
这种规模的小区，既规避了小型小区那种孤独感、局促感，也避免了大型小区的嘈杂感、喧嚣感，并且让御湖境地块原本的区隔感消融，是难得一见的宜居体量。
小区的宜居体量，并不是单纯用一个绝对数值来认定，而是需要围绕业主今后的生活场景、生活方式去检验。
目前，龙湖·御湖境项目整盘绿化量高于市场20%，园林面积达到3.2万平方米，相当于4.5个标准足球场大小。
这对于“画家”龙湖而言是如鱼得水，它在业内素有“别墅看龙湖，洋房看XX”的美誉，这是用房产最高形态别墅来褒奖龙湖园林技艺高超。
龙湖·御湖境的园林设计不是只停留在视觉上的配置豪华，而是按照业主精神栖息地的方向在做设计。
小区入口名为《生》的种子雕塑上雕刻着武汉市四座著名建筑——黄鹤楼、长江大桥、晴川阁和龟山电视塔，这是通过武珞路对城市历史文化遗产一脉相承的关系，将深厚的文化底蕴引入园林。
园林内部的奢石胚芽雕塑，内里翡翠玉石雕刻的一抹绿意为破壳而出的胚芽形态，有生命蓬勃、破土而出之意。
从九华山请下来的朴树树王，树龄已有50年，已达到保护树种级别，经风水大师定位在小区的园林中心，如花园大阳伞般庇佑整个御湖境。
而与武汉大学晚樱同款的晚樱树王、近4米高的罗汉松、约6米高的桂花树王、全冠移植的乌桕树王等等组成如林境般的超豪华园林景观……
这些景观用材名贵，层次丰富，其中大多植物都是提前移植进入小区，哪怕距离最早一批交房时间还有9个月，这些植物现在大多都已枝繁叶茂，景色宜人，看上去就像一个已经交付三年以上的成熟园林，而不像一般小区园林在收房前后展现出来的青涩感、生涩感。
市场上流行的营销手法是，通过肥瘦不均的成本分布，用“障眼法”做“卖家秀”，所以业主收房体验往往就是落差感较强的“买家秀”。
比如，在开售楼部时做好一片园林示范区，这片示范区的成本每平米造价可能高达800元至1000元，而后期建设的非示范区园林造价可能每平米只有300元至500元。
而龙湖·御湖境选择了“透明厨房”的施工方法，即一边卖房，一边兑现园林，让业主和意向购房者能够随时查看工程进度，明明白白看到施工进度和建设标准。
并且龙湖·御湖境目前已经做好的几片园林总体看来，标准、品质都相对统一，并不存在“肥瘦不均”的落差感。
小区园林的建设进度非常快，园林和会所的建设进度让人有种错觉，好像是走进了一个交付的小区里。
在去年上半年，这里的树王庭院组团的园林就已经建成使用，而今年3月底，浣溪幽谷组团园林也已经开放。据说4月底至5月初，还会有新的组团继续开放。
据悉，按照合约，龙湖·御湖境的首批交房时间将在今年12月底进行，但根据现场建设进度和龙湖在全国的以往案例来看，这个项目的实际交付时间大概率提前。
龙湖·御湖境奢配约1500平米高定亿级会所，行政酒廊、私宴厅、恒温泳池、健身空间、书吧、酒店式大堂、雪茄吧、水吧等几大奢华会所均已建成并投入使用。
这意味着豪宅生活从签约的一刻就已经开始。消费者今天签购房合同，今天就开始可以使用会所。
难得的是御湖境大体量体块带来的奢华园林与会所体系，更难得的是龙湖对业主精确到时间刻度上的诚意。
龙湖对客户需求具有超前的洞察力和产品前瞻性，龙湖·御湖境对市场节奏把握得非常精准，不仅在拿地上知道未来几年市场需要什么，而且在房源上新节点上知道市场欠缺什么。
这句话也许听起来很空洞，甚至虚假，但是拿出区域市场数据对比说话，就会令人肃然起敬。
比如当前武汉二环内准四代产品中等面积段（120㎡—144㎡）的新房基本已经断供，目前在售的极少数楼盘中，这类房源也基本是被挑剩下的尾货，而当前市场对这个面积段的改善需求又极其旺盛。
其实从赚钱逻辑来说，御湖境如果维持原样，只做老版本的122㎡、143㎡户型也基本会被市场一抢而空，但是龙湖坚持做了产品升级。
御湖境敢于直接摒弃居住舒适度极低的超高层这类过时产品，比如即将推出的C地块最低只有24层，还玩了一招武汉首创的“高层产品洋房化”——做到独立电梯厅入户，这是对土地的尊重，对客户的需求洞察。
122㎡中间户，依旧做到独立电梯厅入户，门前约有11㎡空间可以优化使用，室内做到7.8米面宽的阳台，LDKG一体化设计空间阔绰约31㎡，主卧套房约22㎡，摆下行政大床的同时，两侧还能分别摆下床头柜和一个衣柜，床位留出过道空间的同时还能摆下一张床尾凳，舒适与优雅拿捏得刚好。
面宽做到12.8米，这种跑道式阳台原本只能在建面约260㎡以上的顶豪大平层中才能看到。
主卧套房面宽4.2米，相当于摆下一张长约2米的大床后，还有2.2米的空间可以摆放床尾柜和预留过道空间。
而主卧套房内还有一个封闭式的几乎满开窗的小阳台，这里又是一个能够给业主带来情绪价值的小天地。
龙湖这种“高层产品洋房化”让122㎡和143㎡这两个“准四代”户型具备了超高空间实得率。其中143㎡（含电梯厅）的实际空间使用率最高可达约96%。
值得一提的是，龙湖·御湖境本次也只是少量加推，其中122㎡ 供应20余套，143㎡供应40多套。
按照前期均价预估，大概350w就可以享受大武昌核心区的生活，我认为这几乎是该面积段和总预算目前能够在武汉买到的最好选择。
我没有过度强调这个项目的园林、会所完全有实力与二七滨江和武昌内环滨江的顶豪产品掰手腕，也没有重点讲“准四代”。因为房子的价值最终还是需要回归到生活价值这个核心点来考量。
这也就是需要从地段是否核心，地块体量是否足以支撑园林与会所体系的搭建，小区的圈层是否相对纯粹，最关键的是开发商是否具备捕捉前沿趋势和开发高级品质的能力，以及未来交付后的物业服务水准等等。
只有在这些前提下，再来解析“准四代”的户型创新设计与园林对标档次才有长远意义。
我可以做个大胆预测，在未来不超过4个月，龙湖·御湖境就会基本清盘。我更关注的是，下一个武珞路的改善机会何时出现？
